فسخ اجاره زماني متصور است كه مدت اجاره منقضي نشده باشد، اما در صورتي كه پس از پايان مدت اجاره موجبات درخواست تخليه فراهم شده باشد، درخواست تخليه كافي است.

نظريه شماره7/5578 مورخ1386/8/22 

سؤال: آيا درخواست تخليه به استناد ماده14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1356 بايد با درخواست فسخ اجاره به دادگاه تقديم شود؟

نظريه اداره كل حقوقي قوه قضائيه : با توجه به ماده14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1356 كه مقرر داشته: «در موارد زير موجر ميتواند حسب مورد صدور حكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند....» بايد بين موردي كه درخواست تخليه به جهات قانوني يا تخلفات قراردادي در مدت عقد اجاره مطرح مي شود با موردي كه درخواست تخليه پس از انقضاء مدت اجاره مطرح مي شود قائل به تفكيك شد، زيرا فسخ اجاره زماني متصور است كه مدت اجاره منقضي نشده باشد و چون عقد اجاره از عقود لازم است، فسخ آن در مدت اجاره مستلزم وجود جهات قانوني يا قراردادي است، كه در اين صورت دادگاه ضمن صدور حكم بر فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي نمايد. اما در صورتي كه پس از پايان مدت اجاره موجبات درخواست تخليه فراهم شده باشد، چون ادامه متصرفات مستأجر به حكم قانون است و مدت اجاره منقضي شده است، همان طور كه در ماده ١٥ قانون مذكور تصريح شده، درخواست تخليه كافي است.