حق استفاده از قسمتهاي مشاعي از جمله حياط وتراس و بالكن و زيرزمين و غيره براي مالكين همواره وجود دارد ولي اين حق زماني قابليت اعمال دارد كه در عمل هم امكان دسترسي به قسمتهاي مشاعي براي آنان موجود باشد

نظريه شماره7/6327 مورخ1386/9/21 

سؤال: چنانچه، به لحاظ نحوه احداث ساختمان و كيفيت استقرار آپارتمانها امكان استفاده از زيرزمين و سرويس بهداشتي وحياط مشاعي براي مالكين طبقات فوقاني وجود نداشته باشد، نحوه استفاده از آنها به چه ترتيبي است و آيا ادعاي تصر ف عدواني و ممانعت از حق از ناحيه مالك يا مالكين طبقات فوقاني در مورد مشاعاتي كه امكان دسترسي به آن را ندارند قابل استماع است؟

نظريه اداره كل حقوقي قوه قضائيه : اولاً: هرچند حق استفاده براي تمام مالكين طبقات يك ساختمان از قسمتهاي مشاعي از جمله حياط وتراس و بالكن و زيرزمين و غيره همواره وجود دارد ولي اين حق زماني قابليت اعمال را دارد كه امكان دسترسي به قسمتهاي مشاعي براي مالكين مذكور مقدور باشد درغير اين صورت استفاده از اين حق متعسر ميشود. ثانياً: حق استفاده انحصاري از حياط مشاعي وتراس وبالكن خصوصيت ويژه اي ندارد علت عدم استفاده مالكين طبقات فوقاني از قسمتهاي مشاعي مذكور به لحاظ عدم دسترسي آنها به حياط و تراس و بالكن است و لذا چنانچه زيرزمين و سرويس بهداشتي موجود در قسمتهاي مشاعي نيز چنين وضعيتي را داشته باشد نحوه استفاده از آنها به همين ترتيب خواهد بود. ثالثاً: ادعاي تصرف عدواني و ممانعت از حق از ناحيه مالك يا مالكين طبقات فوقاني در مورد حياط مشاعي كه خود امكان دسترسي به آن را ندارند نسبت به مالكي كه منحصراً دسترسي به حياط مذكور را دارد مصداق نخواهد داشت، زيرا عدم استفاده مالك يا مالكين مذكور از حياط مشاعي مستن د به فعل مالك طبقه اول نيست بلكه اين امر به لحاظ نحوه احداث ساختمان و كيفيت استقرار آپارتمانها است كه موارد مشابه فراوان دارد و مالك طبقه اول نقشي در جلوگيري از استفاده مالكين ديگر از حياط مشاعي ندارد تا مرتكب جرمي شده باشد در چنين وضعيتي تصور وقوع عمل مجرمانه معني ندارد.